Este blog va a tratar de dar respuesta a una serie de preguntas como
Quieres saber si tu hipoteca tiene cláusula suelo?
¿Por qué se la considera abusiva?
¿Qué efectos tiene sobre las hipotecas?
¿Cómo se puede reclamar al banco para que te devuelvan lo que te han cobrado de más por su culpa?
La cláusula suelo también llamada suelo hipotecario es una cláusula que establece un interés mínimo en una hipoteca variable y se aplica cuando la suma del euribor más el diferencial se sitúa por debajo de un valor determinado, que se indica en la escritura del préstamo.
Por otro lado también existe la cláusula techo, que establece un interés máximo en una hipoteca variable, que se aplicará cuando la suma del euribor más el diferencial supere un valor determinado. En la mayoría de casos la hipoteca con suelo tiene también un techo.
Así, por ejemplo, si se contrata una hipoteca con un interés de euribor más 0,50% y un suelo 0.30%. Si el euribor cotiza al 3% en el momento de la firma, tu interés será del 3.50%. En cambio, si baja hasta el 2% el siguiente año se aplicará el interés mínimo establecido en la cláusula suelo, que es el 3%.
Es decir, el interés de tu hipoteca nunca podrá situarse por debajo de ese 3%.
¿Por qué se considera una cláusula abusiva?
Al establecerse este límite en el contrato hipotecario, la entidad financiera se asegura que con independencia de cuanto baje el índice de referencia(habitualmente el Euribor aunque también pudiera ser el IRPH (que es el índice de referencia de préstamos hipotecarios,))sus ingresos por pagos de intereses serán superiores a los que les corresponderian de no existir dicha cláusula .
En España , se consideran cláusulas abusivas y nulas cuando no han sido ofrecidas con la suficiente transparencia por la Entidad bancaria.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó en el 2016 que los Bancos deberán devolver la totalidad de las cantidades pagadas de más por los consumidores desde la fecha de formalización de la hipoteca como consecuencia de la cláusula en su contrato.
Por esto los consumidores tienen derecho a reclamar los gastos de las cláusulas suelo y la eliminación de dicha cláusula de sus hipotecas.
Desde el año 2019, con la entrada en vigor de la Ley Reguladora de Crédito Inmobiliario, se prohíbe a las entidades financieras establecer un tipo de interés mínimo en los préstamos hipotecarios por encima del 0%.
¿Cómo se puede reclamar el cobro de una cláusula suelo?
Existen dos vias'
Extrajudicial y Judicial.
Conviene empezar con la vía extrajudicial que aparece recogida en el Real Decreto Ley 1/2017. de 20 de enero para medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusula suelo.
Este procedimiento consiste en la reclamación extrajudicial de la devolución del importe correspondiente al Banco, que cuenta con un plazo de tres meses para devolver el dinero.
Si no se resuelve mediante la anterior declaración, podemos acudir a la vía judicial.
AVISO: Si firmaste un acuerdo con el Banco para que te quitara o rebajara la cláusula suelo a cambio de no emprender acciones legales, todavía puedes recuperar tu dinero.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 9 de julio del 2020, señala que no es válida la renuncia a la reclamación judicial y que deben ser los jueces españoles quienes determinen si hubo transparencia en estos pactos.
Aquí os dejo un
MODELO DE RECLAMACIÓN DE LA CLÁUSULA SUELO AL BANCO
Servicio Atención Cliente
ENTIDAD XXXXX
a XXXX de 2023
D.XXXXX
C/ XXXXXXXXX
XXXXX
Me dirijo a Vds. en calidad de cliente de esta entidad y como prestatario del préstamo Hipotecario suscrito en fecha XX de XXXX, por importe de XXXXX euros que grava la vivienda sita en XXXXX.
El presente escrito tiene por objeto que se anule la CLÁUSULA SUELO-TECHO del presente préstamo hipotecario a interés variable en base a la Doctrina Jurisprudencial del Tribunal Supremo establecida en Sentencia nº 241/2013.
Publicada el pasado 9 de mayo 2013, Sentencia nº 464/2014 de fecha 8 de septiembre de 2014, Sentencia nº 138/2015 de 24 de marzo, Sentencia nº 139/2015 de 25 de marzo y Sentencia nº 705/15 de 23 de diciembre. Todo ello por cuanto esta entidad no me informo que incorporaría una cláusula limitativa de tipos de interés en mi préstamo hipotecario.
En la Sentencia de 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de la cláusula suelo-techo por falta de transparencia, condenando a CAJAMAR, BBVA y CNG a retirarlas de sus escrituras de préstamo hipotecario.
Por consiguiente y siendo nula la cláusula suelo de mi préstamo hipotecario por falta de transparencia, tal y como ha declarado reiterado la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo. Al no reunir los requisitos mínimos de transparencia exigidos por este alto Tribunal en el punto 225 de su Sentencia de 9 de mayo 2013 y que reproduzco:
a) Por la creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia repercuten en una disminución del precio del dinero.
b) Por faltar información suficientemente clara de que la cláusula suelo es un elemento definitorio del objeto principal del contrato
c) Por la creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación la fijación de un techo.
d) Por la ubicación de la cláusula suelo entre una abrumadora cantidad de datos entre los que queda enmascarada y que diluye la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA.
e) Por la ausencia de simulaciones de escenarios diversos de comportamiento del tipo de interés en el momento de contratar, de forma que el consumidor no está informado del comportamiento previsible del índice de referencia a corto plazo.
f) Por la inexistencia de advertencia previa, clara y comprensible, sobre el coste comparativo con otros préstamos de la propia entidad”.
Estimo que la cláusula suelo contenida en mi escritura de préstamo hipotecario incurre en varios (o todos) de los puntos anteriormente mencionados, por lo que por medio del presente escrito. Solícito la inmediata eliminación de la cláusula suelo de mi escritura de préstamo hipotecario, al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al índice de referencia pactado.
Asimismo, les requiero para que procedan a abonarme todas las cantidades indebidamente cobradas por la aplicación de la cláusula suelo a tenor del artículo 1.303 del Código Civil y la Directiva Comunitaria 93/13 de 5 de abril, tal y como ha declarado en Sentencia de 21 de diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la UE en los asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15.
Por último en el caso de no anular dicha cláusula de mi préstamo hipotecario en el plazo de 15 días y devolverme todas las cantidades indebidamente cobradas desde la aplicación de dicha cláusula, procederé a interponer una demanda judicial, pudiendo ser condenada esta entidad al pago de las costas procesales.
Quedando a la espera de sus noticias,
Atentamente,
(Nombre y firma)
Para mas informacion: ABOGADO EN LINEA
