DESAHUCIO EXPRESS.
Cuando estamos ante una situación completamente ilegal, en la que una persona, okupa nuestra vivienda, accediendo
y permaneciendo en ella sin nuestro consentimiento.
(Ver mi post sobre okupación)
Esta forma fue creada en 2018,para enfrentar una situación que
estaba dándose a raíz de la crisis económica.
Se trata de un procedimiento verbal más breve, que permite
al propietario del inmueble instar el desalojo de la vivienda
de inquilinos que no pagan el precio pactado o de okupas
que se han instalado en la vivienda sin consentimiento del propietario.
Antes de la creación de este desahucio express, en el 2015
existía el desahucio de inquilinos cuando no abonaban el
precio estipulado, que en el 2018 se extendió a los okupas.
DESAHUCIO POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL
El arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento
por falta de pago de la renta, por incumplimiento
de obligaciones contractuales, por subarriendo, por la
realización de obras no aceptadas, por actividades
molestas, insalubres e ilícitas, y cuando el objeto
del contrato deje de ser la vivienda permanente.
Esto aparece recogido en la Ley de arrendamientos urbanos en su artículo 27.
DESAHUCIO POR FINALIZACIÓN DEL CONTRATO.
Este caso se da cuando el contrato de arrendamiento termina,
y el inquilino no abandona el inmueble. El propietario se verá
obligado a forzar el desalojo de su propiedad, por lo que instaura
el desahucio por finalización del contrato.
Este desahucio no puede instalarse una vez pasado el plazo de
contrato inicial reflejado en el contrato, si éste es inferior a 5 años.
La (ley de arrendamientos urbanos) LAUdetermina que a pesar de que la duración habitual de los
contratos de arrendamiento
para vivienda habitual es de 1 año, el propietario deberá esperar
el plazo mínimo de 5 años, que es la duración mínima de un
contrato de arrendamiento de vivienda.
Cuando llegue el término de esos 5 años, el propietario deberá
enviar un burofax al inquilino informando de la finalización del contrato.
En caso de que no lo hiciere, el contrato se prorrogará anualmente
y hasta un máximo de 3 años.
Transcurridos esos 8 años, de prórroga obligatoria y de prórroga
tácita, estaremos ante lo que se llama tácita reconducción,
que es la prórroga anual del contrato si el arrendador no manifiesta
su voluntad de recuperar la posesión de su vivienda.
DESAHUCIO POR PRECARIO
El precario es una situación en la que el propietario de
una vivienda permite residir en la misma a otra persona
sin recibir ningún tipo de alquiler.
El inquilino sería el precarista y tiene un Derecho de
Cesión del Uso de la vivienda , pero no tiene
ningún título con el que refrendar dicho derecho.
En estos casos la situación del precarista termina
cuando el propietario revoca dicho derecho de uso.
Si el precarista no abandona la vivienda voluntariamente,
el propietario puede instar este desahucio.
PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO.
Siempre debe acudirse a la vía judicial, porque si
el propietario realizara por su cuenta acciones
tendentes a recuperar la vivienda, como amenazas,
corte de suministros, o cambio de cerraduras,
estaríamos ante la comisión de un delito tipificado
en el artículo 455.1 del Código Penal. "El que para
realizar un derecho propio actuando fuera de las vías legales,
empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas,
será castigado con la pena de multa de 6 a 12 meses."
El procedimiento se inicia con demanda, ante el Juzgado
competente , que será el del partido judicial donde
se encuentre la vivienda objeto de desahucio.
Esta demanda deberá ser firmada por abogado y procurador, independientemente de la cuantía.
En esta demanda se reflejara el motivo por el que se
solicitó el desahucio, y si cabe o no la enervación del
mismo por el inquilino (que es pagar lo debido, evitando
así el desahucio).
Y en el caso de desahucio por impago de rentas, se podrá
acumular la acción de reclamación de cantidad en el mismo
procedimiento.
De esta demanda se dará traslado al demandado, para que
desaloje el inmueble, se oponga o pague lo debido intentando
la enervación del desahucio.
Si hay oposición se fijará un día para la celebración del
Juicio Verbal, donde las partes expondrán sus razonamientos
y el Juzgado dictará sentencia estimando o no la acción de desahucio.
Si no existe oposición, pero tampoco desalojo de vivienda,
se fijará un día para el lanzamiento de esta, y será el día
en que se haga efectivo el desahucio.
OPCIONES DEL INQUILINO.
Como hemos señalado el inquilino puede evitar el desahucio pagando.
Si el propietario quiere evitar esta acción por parte del inquilino,
deberá haber solicitado fehacientemente (burofax) al inquilino
el desalojo de la vivienda con al menos 30 días antes de que
se interponga la demanda de desahucio.
Si esta notificación fehaciente no se realiza, el inquilino
podrá pagar todas las rentas de golpe solicitando
la enervacion del desahucio
y la continuación del contrato de arrendamiento.
Otras opciones.
Negociar con el propietario.
Puede que el inquilino se haya quedado sin trabajo, o
tenga problemas económicos.
Ambos pueden llegar a un acuerdo dando al
propietario un margen para pagar , o reduciendo
la renta de forma temporal y que el arrendatario pague
la diferencia más adelante.
Si es posible llegar a un acuerdo, esta sería la mejor solución,
ya que se evitarían los gastos judiciales.
Para mas informacion
https://www.abogadoenlinea.org/
