miércoles, 25 de enero de 2023

Vicios Ocultos II

 




En este post trataremos de los vicios ocultos en casa de segunda mano.

A veces, nos podemos encontrar con la desagradable sorpresa de que la vivienda que nos hemos comprado no está en las condiciones que esperábamos.

Si la operación de compraventa ha tenido lugar entre personas físicas, a efectos jurídicos, no se consideran consumidores sino tan solo particulares. Esto como vimos en el post anterior nos llevara a regirnos por lo que establece el Codigo Civil, que estipula que la persona que ha realizado la venta debe hacerse responsable de los defectos ocultos que presente el inmueble “siempre y cuando los vicios o daños de los que adolece la vivienda la hagan impropia para el uso al que se destina, o si disminuyen o entorpecen su uso de tal manera que el comprador, de haberlo sabido, no habría adquirido la vivienda o, en todo caso, hubiera pagado menos por ella”.

 Si se ha comprado una vivienda que no es de nueva construcción y tiene más de 10 años desde que fue construida, el particular que la ha adquirido solo dispone de 6 meses, desde que la compró, para poder demandar al vendedor por los desperfectos que hayan aparecido.

Como casos de vicios ocultos podemos senalar:

  • Defectos en las canalizaciones de agua de la vivienda.
  • Aluminosis.
  • Derramas o cuotas extraordinarias por acerado, pavimentación, alumbrado… que hayan sido aprobadas en junta general de propietarios antes de la operación de compraventa.

Es el comprador el que debe probar que dichos vicios existían previamente, antes de la compra, así como que no tenía conocimiento de ellos.

En este tipo de demanadas se da por supuesto que el comprador conocia las condiciones de la vivienda y las admite. 

El juez tendrá en cuenta la profesionalidad del comprador cuando determine si conocía o no los defectos constructivos del inmueble. Por ejemplo, si tuviera formación inmobiliaria, le resultará mucho más complicado demostrar que no tenía conocimiento previo del mismo.

¿Cómo se reclaman los vicios ocultos en viviendas de segunda mano?

En el caso de las viviendas de segunda mano, el comprador puede iniciar las siguientes acciones de saneamiento: 

acción redhibitoria y quanti minoris.

Según lo establecido en el artículo 1486 del Código Civil, el comprador puede elegir entre:

  • Desistir del contrato (acción redhibitoria). En este caso se le devolverá lo que hubiera pagado.
  • Que se le haga una rebaja proporcional en el precio, según las consideraciones de los peritos (quanti minoris).

En caso de que se pueda acreditar que el vendedor conocía los vicios ocultos y no se lo dijera al comprador, este podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios si opta por la resolución del contrato.

Se recomienda que la reclamación sea acompañada de un informe pericial.

También hay que tener presente que en algunos casos basta con realizar una reclamación extrajudicial, que se recomienda se efectúe a través de un abogado, para que el vendedor se haga cargo de los vicios ocultos, sin llegar a acudir al juzgado.

Hay que  señalar, que quien adquiera una vivienda de segunda mano en la que aparezcan vicios, también tiene la posibilidad de reclamarlos frente a agentes de la edificación, siempre que no hubiesen transcurrido los plazos de garantía, de 10, 3 y 1 años dependiendo de la naturaleza del vicio o defecto.

Para mas informacion

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lunes, 23 de enero de 2023

Vicios Ocultos

 



          Desgraciadamente la venta de productos o cosas con vicios ocultos está a la orden del día, por ello vamos a ver que es en realidad un vicio oculto y cómo debemos actuar ante ellos.

        ¿Qué se considera un vicio oculto?


    Son defectos de cierta gravedad que impiden la utilización o aprovechamiento completo del bien.


    Puede afectar a cosas muebles e inmuebles.


    Señalar que los vicios ocultos no inutilizan la cosa, ya que entonces estaríamos ante otro tipo de daños y la reclamación se hará por medio de otras acciones.


    Pero aunque los vicios ocultos no inutilicen la cosa, si tiene que tener cierta entidad que impida el uso natural de la cosa o que de haberse conocido no se hubiera comprado o se hubiera realizado en diferentes condiciones.


    Los vicios ocultos, como su nombre indica, no deben ser perceptibles a simple vista, el comprador no puede detectarlos en el momento de la entrega.


    Pero como señala reiterada jurisprudencia, la experiencia profesional del comprador puede invalidar la apreciación de un vicio oculto. 

Por ejemplo si hay un fallo en el motor de un vehículo y el comprador es mecánico


Que requisitos se exigen para poder reclamar por vicios ocultos?


  1.  Que el daño sea previo a la compra-venta.

Si el vendedor puede demostrar que el daño no existía antes de la adquisición, o si el comprador no puede demostrar que el daño sea preexistente, la reclamación fracasara

   2. Que el daño sea grave.

   3. Que el daño esté oculto.


Vicios Ocultos entre particulares.

    Las Compra -Ventas entre particulares no están sometidas a las garantías propias de la Compra-venta entre consumidores y profesionales.

En estas últimas se aplica la Ley General para la defensa de consumidores y usuarios 


En las Compraventas entre particulares, el comprador solo queda protegido por el Codigo civil.


El código civil, permite ejercer tres acciones a los particulares.


1) Redhibitoria. Artículo 1486 Código civil.

 El comprador puede desistir del contrato.

 Entregando la cosa objeto del mismo podrá recuperar los gastos correspondientes.


Y en caso de demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos, el comprador podrá exigir una indemnización.


2) Quanti minoris

Permite minorar (reducir) el precio del bien. 

Para ello debe valorarse los daños por medio de peritos, y tal valor se restará del  precio de la operación.


3) Saneamiento. Articulo 1468 Codigo civil.

Permite al comprador exigir al vendedor que adecue la cosa al fin al que se destina.



¿Qué plazos tenemos para reclamar por vicios ocultos?


La acción para reclamar por vicios ocultos, prescribe en el plazo de 6 meses desde la entrega del bien

Este plazo puede ser interrumpido por medio de las correspondientes reclamaciones.


Vicios Ocultos en viviendas.


    Si son viviendas de nueva edificacion los plazos para reclamar están en la Ley de Ordenación de la Edificación, ya que se consideran defectos de la construcción.


Y hay diferentes plazos de garantía, dependiendo del tipo de desperfecto.

  • Estéticos. Daños en elementos de acabado en la edificación. 

    Se dispone del plazo de un año para reclamar, ejemplo de de ello pueden ser grietas o zonas decoloradas...



  • Habitabilidad. Daños que reducen la habitabilidad del edificio. 

    Se dispone del plazo de 3 años para reclamar. Ejemplo,  goteras, humedades, mal aislamiento térmico o acústico, deficiente instalación eléctrica...

  • Estructurales. Estos vicios afectan a la estabilidad del edificio. 

    Se dispone del plazo de 10 años para reclamar. Por  ejemplo, derrumbe de tabiques. desprendimiento de  materiales...


  En estos casos los responsables son el proyectista, la constructora y otros agentes de la edificación.


Los plazos de garantía empiezan a correr desde la entrega de las llaves.


*En otro post trataremos de cómo reclamar los vicios ocultos en viviendas de segunda mano.


Reclamación de vicios ocultos en la compra-venta de vehiculos de segunda mano.

  • Si la compra-venta es a un particular  el plazo será  de 6 meses.

  • Si la compra-venta es a un profesional el plazo será de un año.



Para mas informacion.

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viernes, 20 de enero de 2023

Phishing bancario.

 




            El phishing es una forma de ingeniería social, en la que los atacantes

engañan a las personas para que revelen información confidencial, o instalen "malware" (software no deseado) como "ransomware" (es una forma de malware que bloquea los archivos o dispositivas del usuario y luego reclama el pago de un rescate para restaurar el acceso).


           El término Phishing proviene de la palabra inglés "fishing" (pesca) y hace alusión al intento de que los usuarios "muerdan el anzuelo".


        Los ataques de phishing, se han vuelto cada vez más  sofisticados y a menudo reflejan de forma transparente el sitio objetivo, lo que permite al atacante observar todo mientras la víctima navega por el sitio y traspasar cualquier límite de seguridad adicional con la víctima.


A partir del 2020, se ha convertido en el delito informático más común.


        El phishing bancario, es una técnica que utilizan los ciberdelincuentes para suplantar la identidad de una entidad (empresa, institución, o servicio conocido) para engañarte y conseguir robar tus datos privados, datos bancarios o credenciales de acceso.


        Os dejo un enlace de la Oficina de Seguridad del Internauta, para conocer y detectar el phishing.


     Pero debemos distinguir el phishing que es cuando un tercero accede a nuestros datos bancarios mediante duplicado, clonación de tarjetas o phishing, de otros cargos no autorizados, que se producen cuando el  usuario proporciona a un tercero, por ejemplo en el comercio online,voluntariamente y sin engaños,los datos de sus cuentas o tarjetas para realizar una transacción, pero la cuantía es superior a lo acordado.


        Solo si se trata de un cargo fraudulento, la Entidad Bancaria como proveedor de servicios de pago, deberá de reponer el dinero, salvo que demuestre que hubo negligencia grave por parte del titular de la cuenta.


¿Qué hacer cuando "he picado el anzuelo"?


 Encontrarse con un cargo fraudulento en nuestra cuenta bancaria es bastante habitual,es fundamental ponerlo en conocimiento del banco cuanto antes para que la entidad bloquee el medio de pago y te facilite nuevas credenciales de seguridad.


Posteriormente deberás presentar una denuncia ante la Policía, por lo que no debes borrar los mensajes que puedes haber intercambiado con los estafadores.


Deberás también hacer una reclamación por escrito al banco para que restaure el estado de tu cuenta, devolviendo el dinero que se haya sustraído.


La Ley de Servicios de Pago en los artículos 43 y siguientes, establece que si el usuario comunica en un plazo de 13 meses,una operación de pago no autorizada, el banco tendrá que devolverle el dinero.


Si la entidad no accede a ello, se presentará una demanda en el Juzgado.


El Juez deberá valorar el tipo de estafa, si tiene entidad suficiente para considerarse que lleva a un engaño bastante y si puede considerarse que el cliente actuó con negligencia grave cuando fue víctima de ese engaño bastante.


También debe valorar las medidas de seguridad del Banco, si son suficientes para prevenir este tipo de fraudes, por que si no lo son el Banco ha incumplido sus obligaciones legales, y por este motivo se ha podido producir la estafa y la ordenes de pago no autorizadas.


El Banco es quien debe demostrar que el usuario ha actuado con negligencia grave, que consiste en no proceder con la más elemental diligencia, es decir no hacer lo que todos hacen o no prever lo que todos prevén.


En estos casos de phishing, el titular de la tarjeta aunque facilite de forma voluntaria las claves de seguridad a un tercero, lo hace movido por un engaño.


El Tribunal Supremo señala que el phishing es una estafa, que conceptualmente es un "engaño bastante".


Y si el usuario ha sido objeto de un "engaño bastante", no puede haber "negligencia grave".

Ya que el engaño bastante excluye a la negligencia grave.


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miércoles, 18 de enero de 2023

Delito de amenazas

 





Este delito aparece regulado en los artículos 169 a 171 del Código Penal.

Este delito se puede definir como el hecho de anunciar a alguien la intención de causarle un mal o provocarle un peligro directamente a esa persona o a otras personas de su entorno.

Se considera que es un delito de peligro o de mera actividad y el bien jurídico protegido es la libertad y según reiterada Jurisprudencia la seguridad jurídica.

¿Qué tipos de amenazas existen?

Existen amenazas condicionales y no condicionales, asi como amenazas de un mal constitutivo de delito y de un mal no constitutivo de delito.

El articulo 169 tipifica la conducta de quien amenaza a otro con causar un mal que constituya delito que puede ser de  homicidio, lesiones, aborto, contra la libertad, torturas y contra la integridad moral, la libertad sexual, la intimidad, el honor, el patrimonio y el orden socioeconómico a la propia persona , a su familia u a otras personas con las que este intimamente vinculado y la pena para este delito sera:

1.º Pena de prisión de uno a cinco años, si se hubiere hecho la amenaza exigiendo una cantidad o imponiendo cualquier otra condición, aunque no sea ilícita, y el culpable hubiere conseguido su propósito. De no conseguirlo, se impondrá la pena de prisión de seis meses a tres años.

Las penas señaladas en el párrafo anterior se impondrán en su mitad superior si las amenazas se hicieren por escrito, por teléfono o por cualquier medio de comunicación o de reproducción, o en nombre de entidades o grupos reales o supuestos.

2.º Con la pena de prisión de seis meses a dos años, cuando la amenaza no haya sido condicional.

Amenaza de un mal constitutivo de delito contra un colectivo.

Si las amenazas de un mal que constituye delito fuesen dirigidas a atemorizar a los habitantes de una población, grupo étnico, cultural o religioso, o colectivo social o profesional, o a cualquier otro grupo de personas, y tuvieran la gravedad necesaria para conseguirlo, se impondrán respectivamente las penas superiores en grado a las previstas en el artículo 169 del Código Penal.

Amenazas de un mal por parte de organizaciones o grupos terroristas

 Serán castigados con la pena de prisión de seis meses a dos años, los que, con la misma finalidad y gravedad, reclamen públicamente la comisión de acciones violentas por parte de organizaciones o grupos terroristas.

Amenazas de un mal que no sea constitutivo de delito.

Las amenazas de un mal que no constituya delito serán castigadas con pena de prisión de tres meses a un año o multa de seis a 24 meses, atendidas la gravedad y circunstancia del hecho, cuando la amenaza fuere condicional y la condición no consistiera en una conducta debida. Si el culpable hubiera conseguido su propósito se le impondrá la pena en su mitad superior.

Chantaje

Si alguien exigiere de otro una cantidad o recompensa bajo la amenaza de revelar o difundir hechos referentes a su vida privada o relaciones familiares que no sean públicamente conocidos y puedan afectar a su fama, crédito o interés, será castigado con la pena de prisión de dos a cuatro años, si ha conseguido la entrega de todo o parte de lo exigido, y con la de cuatro meses a dos años, si no lo consiguiere.

 Si el hecho descrito en el apartado anterior consistiera en la amenaza de revelar o denunciar la comisión de algún delito el ministerio fiscal podrá, para facilitar el castigo de la amenaza, abstenerse de acusar por el delito cuya revelación se hubiere amenazado, salvo que éste estuviere castigado con pena de prisión superior a dos años. En este último caso, el juez o tribunal podrá rebajar la sanción en uno o dos grados.

Amenazas leves

Dentro de las amenazas leves podemos distinguir 3 tipos:

Delito de violencia de género

La violencia de género mediante amenazas leves está establecido en el artículo 171.4 del Código Penal.

Lo comete quien amenaza de modo leve a quien sea o haya sido su esposa, o mujer que esté o haya estado ligada a él por una análoga relación de afectividad aun sin convivencia.

La pena prevista es de prisión de 6 meses a 1 año o trabajos en beneficio de la comunidad de 31 a 80 días. En todo caso, se impondrá la privación del derecho a la tenencia y porte de armas de 1 año y 1 día a 3 años.

Además, si el Juez o Tribunal lo considera adecuado al interés o del menor o persona con discapacidad necesitada de especial protección, interpondrá la pena de inhabilitación especial para el ejercicio de la patria potestad, tutela, curatela, guarda o acogimiento por un tiempo de hasta 5 años.

Según lo previsto en el apartado 5 del artículo 171, las penas anteriores se impondrán en su mitad superior si el delito se comete en presencia de menores o tiene lugar en el domicilio común o el de la víctima, o si se realiza quebrantando una pena de las contempladas en el artículo 48 del Código Penal o una medida cautelar o de seguridad de la misma naturaleza.

También podrá el juez imponer la pena inferior en grado, en función de lo establecido en el apartado 6 del artículo 171, razonandolo en sentencia, en atención a las circunstancias personales del autor y las que concurran en la comisión del delito.

Violencia doméstica

El delito de violencia doméstica admite dos modalidades.

En primer lugar, el artículo 171.4 del Código Penal, contempla la misma pena que para el delito de violencia de género a quien amenace de modo leve a una persona especialmente vulnerable que conviva con él.

Por otro lado, el artículo 171.5 sanciona a quien de modo leve amenaza con armas u otros instrumentos peligrosos a alguna de las personas a las que se refiere el artículo 173.2, excepto las contempladas en el delito de violencia de género. Es decir, a:

  • Los descendientes, ascendientes o hermanos por naturaleza, adopción o afinidad, propios o del cónyuge o conviviente.

  • Menores o personas con discapacidad necesitadas de especial protección que convivan con él o se hallen sujetas a la potestad, tutela, curatela, acogimiento o guarda de hecho del cónyuge o conviviente.

  • Personas amparadas en cualquier otra relación por la que se encuentren integradas en el núcleo de su convivencia familiar.

  • Personas que por su especial vulnerabilidad se encuentren sometidas a custodia o guarda en centros públicos o privados.

    La pena contemplada en este caso es de prisión de 3 meses a 1 año, trabajos en beneficio de la comunidad de 31 a 80 días.

Se impondrá en todo caso la privación del derecho a la tenencia y porte de armas de 1 a 3 años, y si el Juez o Tribunal lo estima adecuado al interés del menor o persona con discapacidad necesitada de especial protección, la pena de inhabilitación especial para el ejercicio de la patria potestad, tutela, curatela, guarda o acogimiento por tiempo de 6 meses a 3 años.

Al igual que en el delito de violencia de género, también en el caso del delito de violencia doméstica se puede imponer la pena en su mitad superior si el delito se comete delante de menores, en el domicilio común o el de la víctima o quebrantando una de las penas del artículo 48 o una medida cautelar o de seguridad de igual naturaleza, tal como dispone el apartado 5 del artículo 171.

E igualmente, se aplica la regla del apartado 6 del artículo 171. Es decir, se puede imponer la pena inferior en grado, teniendo en cuenta las circunstancias personales del autor y las que concurran en el delito, razonandolo en sentencia.

Resto de amenazas leves

En el apartado 7 del artículo 171 se castigan las amenazas leves que se realizan fuera de los casos de los apartados 4 y 5, con pena de multa de 1 a 3 meses

Este delito solo se puede perseguir si lo denuncia el agraviado o su representante legal.

Si el ofendido es alguna de las personas del artículo 173.2 del Código Penal no es necesaria la
denuncia anterior, y la pena puede ser de:

Localización permanente de 5 a 30 días, en domicilio distinto y alejado del de la víctima.
Trabajos en beneficio de la comunidad de 5 a 30 días.
Multa de 1 a 4 meses, si concurren las circunstancias del artículo 84.2.

Recordemos que las personas a las que se refiere el artículo 173.2 del Código Penal son:
  • El cónyuge o la persona que esté o haya estado ligada al sujeto activo por una análoga relación de afectividad aun sin convivencia.

  • Los descendientes, ascendientes o hermanos por naturaleza, adopción o afinidad, propios o del cónyuge o conviviente.

  • Menores o personas con discapacidad necesitadas de especial protección que convivan con el sujeto activo o que se hallen sujetos a la potestad, tutela, curatela, acogimiento o guarda de hecho de su cónyuge o conviviente.

  • Personas amparadas en cualquier otra relación por la que se encuentren integradas en el núcleo de su convivencia familiar.

  • Personas que por su especial vulnerabilidad se encuentran sometidas a custodia o guarda en centros públicos o privados.

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lunes, 16 de enero de 2023

Vacaciones no disfrutadas.

 


Un tema muy recurrente en los trabajos  es preguntar,

qué pasa con las vacaciones no disfrutadas a 31 de diciembre, 

se acumulan para el proximo año , se pierden o se abonan?

Para encuadrar el tema primero veremos donde aparece

regulado el Derecho al disfrute de

vacaciones retribuidas y que suponen.

Aparecen recogidas en el articulo 38 del

Estatuto de los trabajadores.

Y suponen:

  1. Un periodo de descanso retribuido previsto en el Convenio Colectivo o Contrato laboral.

  1. No puede ser inferior a 30 días naturales al año. Trabajador y empresario acordarán las vacaciones siempre respetando la planificación anual del Convenio Colectivo.Si no hubiera acuerdo de fecha de disfrute de vacaciones se fijará  por un juez.

  1. El calendario de vacaciones lo fija la empresa teniendo derecho el trabajador a conocer el mismo con al menos 2 meses de antelación. Si el contrato tiene duración inferior al año, el trabajador tiene derecho a periodos de descanso en proporción al tiempo trabajado, así se establece como criterio general 2,5 días por cada mes trabajado.

Pero si por las circunstancias del trabajador, no ha podido

disfrutar sus vacaciones, que ocurre?

Según la Jurisprudencia mayoritaria las vacaciones deben

disfrutarse DENTRO del año natural en el que se hayan generado.

        Es decir entre el 1 de enero y el 31 de diciembre, independientemente de cuándo haya sido contratado el trabajador.

EXCEPCIONES:

  • Cuando por causa imputable a la empresa, el trabajador no ha podido disfrutar las vacaciones. En el caso de que el empresario se niegue a que el trabajador disfrute de vacaciones, el trabajador tendrá que acreditar en procedimiento judicial que no pudo disfrutar de vacaciones por culpa del empresario.

  • Cuando el trabajador se encuentre en situación de incapacidad temporal. El trabajador podrá disfrutar las vacaciones  una vez que finalice su incapacidad, siempre que no hayan transcurrido más de 18 meses a partir del final del año en que se hayan originado.

  • Cuando el trabajador se encuentre de baja por maternidad, paternidad, o por permiso de lactancia natural . En estos casos el trabajador tendrá derecho a disfrutarlas una vez reciba el alta, aunque haya terminado el año natural al que correspondan.


 Respecto a las vacaciones que no se han disfrutado,

no se pueden compensar económicamente.


Pero en caso de DESPIDO y si el trabajador no las ha disfrutado,

se deben abonar junto

al finiquito.


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Seguros de vida y hogar asociados a prestamos

           Ahora que también he empezado en el ramo de los seguros, veo que muchas personas contratan seguro de vida vinculado a su hipotec...