Vicios Ocultos II

 

En este post trataremos de los vicios ocultos en casa de segunda mano.

A veces, nos podemos encontrar con la desagradable sorpresa de que la vivienda que nos hemos comprado no está en las condiciones que esperábamos.

Si la operación de compraventa ha tenido lugar entre personas físicas, a efectos jurídicos, no se consideran consumidores sino tan solo particulares. Esto como vimos en el post anterior nos llevara a regirnos por lo que establece el Codigo Civil, que estipula que la persona que ha realizado la venta debe hacerse responsable de los defectos ocultos que presente el inmueble “siempre y cuando los vicios o daños de los que adolece la vivienda la hagan impropia para el uso al que se destina, o si disminuyen o entorpecen su uso de tal manera que el comprador, de haberlo sabido, no habría adquirido la vivienda o, en todo caso, hubiera pagado menos por ella”.

 Si se ha comprado una vivienda que no es de nueva construcción y tiene más de 10 años desde que fue construida, el particular que la ha adquirido solo dispone de 6 meses, desde que la compró, para poder demandar al vendedor por los desperfectos que hayan aparecido.

Como casos de vicios ocultos podemos senalar:

• Defectos en las canalizaciones de agua de la vivienda.
• Aluminosis.
• Derramas o cuotas extraordinarias por acerado, pavimentación, alumbrado… que hayan sido aprobadas en junta general de propietarios antes de la operación de compraventa.

Es el comprador el que debe probar que dichos vicios existían previamente, antes de la compra, así como que no tenía conocimiento de ellos.

En este tipo de demanadas se da por supuesto que el comprador conocia las condiciones de la vivienda y las admite. 

El juez tendrá en cuenta la profesionalidad del comprador cuando determine si conocía o no los defectos constructivos del inmueble. Por ejemplo, si tuviera formación inmobiliaria, le resultará mucho más complicado demostrar que no tenía conocimiento previo del mismo.

¿Cómo se reclaman los vicios ocultos en viviendas de segunda mano?

En el caso de las viviendas de segunda mano, el comprador puede iniciar las siguientes acciones de saneamiento: 

acción redhibitoria y quanti minoris.

Según lo establecido en el artículo 1486 del Código Civil, el comprador puede elegir entre:

• Desistir del contrato (acción redhibitoria). En este caso se le devolverá lo que hubiera pagado.
• Que se le haga una rebaja proporcional en el precio, según las consideraciones de los peritos (quanti minoris).

En caso de que se pueda acreditar que el vendedor conocía los vicios ocultos y no se lo dijera al comprador, este podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios si opta por la resolución del contrato.

Se recomienda que la reclamación sea acompañada de un informe pericial.

También hay que tener presente que en algunos casos basta con realizar una reclamación extrajudicial, que se recomienda se efectúe a través de un abogado, para que el vendedor se haga cargo de los vicios ocultos, sin llegar a acudir al juzgado.

Hay que  señalar, que quien adquiera una vivienda de segunda mano en la que aparezcan vicios, también tiene la posibilidad de reclamarlos frente a agentes de la edificación, siempre que no hubiesen transcurrido los plazos de garantía, de 10, 3 y 1 años dependiendo de la naturaleza del vicio o defecto.

Para mas informacion

https://www.abogadoenlinea.org/