Seguros de vida y hogar asociados a prestamos

 

      Ahora que también he empezado en el ramo de los seguros, veo que muchas personas contratan seguro de vida vinculado a su hipoteca, porque su banco se lo establece como un requisito previo a préstamos, y desconocen coberturas, exclusiones… considerando que es parte del préstamo y que no hay nada que hacer.... 

    Obviamente siempre se puede hacer algo, pero aquí presentare una pequeña información, para que los usuarios que se encuentren ante esta situación tengan herramientas para decidir. 

    En primer lugar, es importante saber que no es obligatorio contratar un seguro de vida, con la solicitud de préstamo personal ni con un préstamo hipotecario. 

El único que se puede exigir como obligatorio por los bancos es el Seguro de Hogar, como protección por los danos provocados por incendios, dado que la propiedad es del banco hasta que termines de pagarla, pero como señalaré más adelante, tú puedes buscar el seguro que más te convenga. 

Pero pese a que no es obligatorio el seguro de vida, hay bancos que lo pueden exigir para conceder la hipoteca o para ofrecer una cuota más reducida en forma de bonificación, pero siempre puedes ver cual te conviene más si el seguro que ofrece el banco u otro seguro con una entidad aseguradora. 

    Si decides darlo de baja, debes primero mirar como quedaría tu cuota si el interés esta bonificado, y si decides seguir adelante debes saber que solo puedes darlo de baja antes de 30 días desde que se contrató, o lo que es lo mismo un mes antes de su renovación anual, que será de forma automática, si no lo avisas con este tiempo.

    Otra cosa a tener en cuenta es que el seguro de vida vinculado a tu hipoteca no debe ser de prima única.  

Esto puede ser la condición que te ponga el banco para atarte y que no puedas cambiar. 

    Si es de prima única, es posible que junten todas las mensualidades en un solo pago, y lo añadan al total del préstamo. Con lo que el seguro estaría incluido y “pagado en su totalidad”. Por lo que ya no podrás dar marcha atrás. 

    Para evitar esto es importante que leas la letra pequeña, y debes también asegurarte de que el banco sea solo beneficiario de la cantidad que queda por pagar al préstamo, para que las personas que tu desees sean las beneficiarias de tu seguro de vida. 

Respecto al seguro de HOGAR, en caso de tener una hipoteca, según el artículo 10 del Real Decreto 716/2009, se exige como mínimo un seguro de hogar básico que incluya la cobertura de incendio, ya que, durante la vigencia del préstamo hipotecario, el banco es el propietario de la vivienda, lo cual requiere un seguro básico que cubra la menos la protección contra los riesgos provocados por incendios. 

Aunque es obligatorio contratar este seguro de hogar cuando se tiene una hipoteca, no es obligatorio contratarlo con el banco, ya que, a partir de 2013, el Parlamento Europeo aprobó la Primera Directiva Europea sobre hipotecas, en la que prohíbe expresamente 

la vinculación entre seguros y préstamos hipotecarios. Esto quiere decir, que en la actualidad los clientes pueden elegir la compañía aseguradora que deseen, sin verse obligados a elegir la que el banco les ofrece.   

Aunque hay clientes que deciden contratarlo con el propio banco por distintas razones: 

 El banco lo pone como condición para conceder el prestamo hipotecario.

El cliente puede disfrutar de bonificaciones en la cuota de la hipoteca.

La rebaja en las cuotas puede resultar tentador, pero es importante que el cliente eche cuentas para que ver si le sale finalmente más económico. 

Si deseas desvincular el seguro de hogar del banco, se puede hacer sin problema, pero deberás avisar al banco con al menos 1 mes de antelación a la fecha de caducidad de tu póliza. Ya que si no avisas con ese debido tiempo, el seguro se renovara automáticamente, y deberás esperar otro año más. 

 Cancelado el seguro de hogar con el banco, lo puedes contratar, con la compañía de seguro que desees. Cuando lo tengas contratado, basta con que presentes en el banco la documentación del nuevo seguro, con las coberturas mínimas que te exige el banco (protección contra incendios). En esta documentación la entidad financiera debe figurar como beneficiario. 

    Para evitar malentendidos, es importante que le pidas a tu aseguradora que tu seguro de hogar entre en vigor el mismo día que caduca la póliza anterior, para evitar problemas y no tener que pagar más de la cuenta.  

También antes de que hagas este cambio tengas en cuenta si pierdes alguna bonificación. Por ello, no dudes en hablar previamente con la entidad bancaria que te concedió el préstamo y tener las condiciones por escrito, para evitar malentendidos y hacer una buena operación. 

Aparte de revisar al detalle las condiciones de tu hipoteca, recuerda comparar los precios que te ofrecen las distintas compañías de seguros de hogar. Pide siempre presupuesto teniendo en cuenta los mismos parámetros. Y una vez que veas cual es el mas conveniente, puedes estar seguro/a de haber hecho una biena operacion.

Para mas informacion,

https://www.abogadoenlinea.org/

CLAUSULA SUELO

 

        Este blog va a tratar de dar respuesta a una serie de preguntas como

    Quieres saber si tu hipoteca tiene cláusula suelo?

    ¿Por qué se la considera abusiva?

    ¿Qué efectos tiene sobre las hipotecas?

     ¿Cómo se puede reclamar al banco para que te devuelvan lo que te han cobrado de más por su culpa?

    La cláusula suelo también llamada suelo hipotecario es una cláusula que establece un interés mínimo en una hipoteca variable y se aplica cuando la suma del euribor más el diferencial se sitúa por debajo de un valor determinado, que se indica en la escritura del préstamo.

    Por otro lado también existe la cláusula techo, que establece un interés máximo en una hipoteca variable, que se aplicará cuando la suma del euribor más el diferencial supere un valor determinado. En la mayoría de casos la hipoteca con suelo tiene también un techo.

    Así, por ejemplo, si se contrata una hipoteca con un interés de euribor más 0,50% y un suelo 0.30%. Si el euribor cotiza al 3% en el momento de la firma, tu interés será del 3.50%. En cambio, si baja hasta el 2% el siguiente año se aplicará el interés mínimo establecido en la cláusula suelo, que es el 3%.

    Es decir, el interés de tu hipoteca nunca podrá situarse por debajo de ese 3%.

    ¿Por qué se considera una cláusula abusiva?

    Al establecerse este límite en el contrato hipotecario, la entidad financiera se asegura que con  independencia de cuanto baje el índice de referencia(habitualmente el Euribor aunque también pudiera ser el IRPH (que es el índice de referencia de préstamos hipotecarios,))sus ingresos por pagos de intereses serán superiores a los que les corresponderian de no existir dicha cláusula .

    En España , se consideran cláusulas abusivas y nulas cuando no han sido ofrecidas con la suficiente transparencia por la Entidad bancaria.

    El Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó en el 2016 que los Bancos deberán devolver la totalidad de las cantidades pagadas de más por los consumidores desde la fecha de formalización de la hipoteca como consecuencia de la cláusula en su contrato.

    Por esto los consumidores tienen derecho a reclamar los gastos de las cláusulas suelo y la eliminación de dicha cláusula de sus hipotecas.

    Desde el año 2019, con la entrada en vigor de la Ley Reguladora  de Crédito Inmobiliario, se prohíbe  a las entidades financieras establecer un tipo de interés mínimo en los préstamos hipotecarios por encima del 0%.

    ¿Cómo se puede reclamar el cobro de una cláusula suelo?

    Existen dos vias'

   Extrajudicial y Judicial.

    Conviene empezar con la vía extrajudicial  que aparece recogida en el Real Decreto Ley 1/2017. de 20 de enero para medidas urgentes de protección de consumidores  en materia de cláusula suelo.

    Este procedimiento consiste en la reclamación extrajudicial de la devolución del importe correspondiente al Banco, que cuenta con un plazo de tres meses para devolver el dinero.

    Si no se resuelve mediante la anterior declaración, podemos  acudir a la vía judicial.

    AVISO: Si firmaste un acuerdo con el Banco para que te quitara o rebajara la cláusula suelo a cambio de no emprender acciones legales, todavía puedes recuperar tu dinero.

    El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 9 de julio del 2020, señala que no  es  válida la renuncia a la reclamación judicial y que deben ser los jueces españoles quienes determinen si hubo transparencia en estos pactos.

    Aquí os dejo un 

MODELO DE RECLAMACIÓN DE LA CLÁUSULA SUELO AL BANCO 

    Servicio Atención Cliente

ENTIDAD XXXXX

a XXXX de 2023

D.XXXXX

C/ XXXXXXXXX

XXXXX

 

Me dirijo a Vds. en calidad de cliente de esta entidad y como prestatario del préstamo Hipotecario suscrito en fecha XX de XXXX, por importe de XXXXX euros que grava la vivienda sita en XXXXX.

El presente escrito tiene por objeto que se anule la CLÁUSULA SUELO-TECHO del presente préstamo hipotecario a interés variable en base a la Doctrina Jurisprudencial del Tribunal Supremo establecida en Sentencia nº 241/2013.

Publicada el pasado 9 de mayo 2013, Sentencia nº 464/2014 de fecha 8 de septiembre de 2014, Sentencia nº 138/2015 de 24 de marzo, Sentencia nº 139/2015 de 25 de marzo y Sentencia nº 705/15 de 23 de diciembre. Todo ello por cuanto esta entidad no me informo que incorporaría una cláusula limitativa de tipos de interés en mi préstamo hipotecario.

En la Sentencia de 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de la cláusula suelo-techo por falta de transparencia, condenando a CAJAMAR, BBVA y CNG a retirarlas de sus escrituras de préstamo hipotecario.

Por consiguiente y siendo nula la cláusula suelo de mi préstamo hipotecario por falta de transparencia, tal y como ha declarado reiterado la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo. Al no reunir los requisitos mínimos de transparencia exigidos por este alto Tribunal en el punto 225 de su Sentencia de 9 de mayo 2013 y que reproduzco:

a) Por la creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia repercuten en una disminución del precio del dinero.

b) Por faltar información suficientemente clara de que la cláusula suelo es un elemento definitorio del objeto principal del contrato

c) Por la creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación la fijación de un techo.

d) Por la ubicación de la cláusula suelo entre una abrumadora cantidad de datos entre los que queda enmascarada y que diluye la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA.

e) Por la ausencia de simulaciones de escenarios diversos de comportamiento del tipo de interés en el momento de contratar, de forma que el consumidor no está informado del comportamiento previsible del índice de referencia a corto plazo.

f) Por la inexistencia de advertencia previa, clara y comprensible, sobre el coste comparativo con otros préstamos de la propia entidad”.

Estimo que la cláusula suelo contenida en mi escritura de préstamo hipotecario incurre en varios (o todos) de los puntos anteriormente mencionados, por lo que por medio del presente escrito. Solícito la inmediata eliminación de la cláusula suelo de mi escritura de préstamo hipotecario, al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al índice de referencia pactado.

Asimismo, les requiero para que procedan a abonarme todas las cantidades indebidamente cobradas por la aplicación de la cláusula suelo a tenor del artículo 1.303 del Código Civil y la Directiva Comunitaria 93/13 de 5 de abril, tal y como ha declarado en Sentencia de 21 de diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la UE en los asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15.

Por último en el caso de no anular dicha cláusula de mi préstamo hipotecario en el plazo de 15 días y devolverme todas las cantidades indebidamente cobradas desde la aplicación de dicha cláusula, procederé a interponer una demanda judicial, pudiendo ser condenada esta entidad al pago de las costas procesales.

 

Quedando a la espera de sus noticias,

 

Atentamente,

(Nombre y firma)

Para mas informacion: ABOGADO EN LINEA

Cuando una Comunidad debe indemnizar a un propietario.

 

El artículo 9.1,c de la Ley de Propiedad Horizontal, dice: " que son

obligaciones de cada propietario consentir en su vivienda o local

las reparaciones que exija el servicio del inmueble y

permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas

para la realización de obras, actuaciones o la creación

de servicios comuneros llevados a cabo o acordados

conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo

derecho a que la comunidad le resarza de los daños y

perjuicios ocasionados".

El artículo 1902 del código civil señala, que " el que por

acción u omisión cause daño a otro interviniendo

culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado"

Voy a enumerar una serie de supuestos

en los que la Comunidad ha estado

obligada a indemnizar a los propietarios.

Si la reparación de los elementos comunes lleva asociado el cese total o parcial del negocio o de un local o la obligación de desalojar una vivienda, se debe indemnizar por aquellos gastos que se ocasionan, incluyendo el lucro cesante.

Se debe indemnizar por obras en una plaza de garaje que suponga el no uso temporal de la misma.

Se debe indemnizar y procede la reclamación a la comunidad cuando haya un desalojo forzoso de la vivienda, mientras se realizan en la vivienda obras de reparación de averías  en los elementos comunes que pasan por la misma.

Debe de indemnizar al propietario del local que no puede arrendar este para  actividad empresarial alguna, debido a problemas  de malos olores e inundaciones de aguas fecales por las conducciones comunitarias.

Procede la indemnización al propietario del local por los daños al inmueble y ocupación del mismo durante la realización de las obras de la pocería de la comunidad.

La comunidad  debe indemnizar por daños morales al comunero/a al haber tenido que abandonar la vivienda dada la falta de mantenimiento de la comunidad.

La comunidad debe indemnizar al comunero/a por los ruidos provocados por el ascensor instalado, habiendo tenido conocimiento del problema con antelación sin que se solventara.

Cuando se solicite indemnización por parte del propietario y arrendatario, la indemnización deberá ser por el daño causado acreditado mediante informe pericial, salvo que exista acuerdo entre las partes.

La comunidad deberá pagar una indemnización al local por privación de parte del mismo para la instalación del ascensor.

La comunidad deberá indemnizar al propietario por depreciación del valor de la vivienda por la instalación de ascensor en el patio que tenía uso exclusivo y que repercute en la luminosidad y utilidad de la vivienda.

Para mas informacion

 https://www.abogadoenlinea.org/